전세(임대차) 계약 시 주의해야 할 5가지(등기부등본, 전입신고, 확정일자, 전세금입금, 전세자금대출, 임차권등기명령)

거주지를 옮기는 것은 정말 1부터 100까지 하나하나 모두 세심하게 챙겨야 하는 중요한 일이 아닐 수 없습니다. 특히, 큰 목돈이 들어가는 전세 계약시에는 그 중요성이 더욱 커지는데요.

 

오늘은 전세(임대차) 계약을 할 때 꼭 알아두어야 할 5가지에 대해 확인해 보겠습니다.

 

이미지 출처 : flickr

 

1. 등기부등본 반드시 확인하기

등기부등본(전부증명서)에는 주소지와 계약자, 소유자에 대한 정보가 담겨있는 중요한 자료입니다.

 

등기부등본에서 꼭 확인해야 할 내용은 아래와 같습니다.

• 현재의 소유자와 계약자의 일치 여부
• 계약하려는 집의 주소가 알고 있는 것과 정확하게 맞는지
• 가압류, 가처분, 경매 등기, 주택 임차권 여부
• 대출이 많은지

 

3번째 항목의 주택 임차권이 이미 설정되어 있는 상태라면, 전세금을 아직 돌려받지 못한 세입자가 있다는 뜻이며 이런 경우 집이 경매로 넘어갈 가능성이 아주 높은 건물입니다. 

 

또한, 4번째 항목인 과대출 상태의 집일 경우, 집주인이 어려운 자금 상태일 때 전세금을 돌려받지 못하거나, 건물 전체가 경매에 넘어가게 되어 전세금을 받지 못할 가능성이 높습니다.  

 

2. 반드시 전입신고와 확정일자 받기

확정일자란, 법원이나 주민센터에서 전세 계약을 체결한 날짜를 확인해주는 행위입니다. 집주인의 사정으로 집이 경매에 넘어갈 경우 우선순위로 전세 보증금을 돌려받기 위해서는 이 확정일자와 전입신고가 반드시 필요합니다.

 

확정일자는 인터넷등기소를 통해서 온라인에서도 신청이 가능합니다.

대한민국 법원 인터넷등기소

원룸 전세일 경우에는 전세권 설정 시, 집주인의 협조와 등기 비용이 발생하기 때문에 현실적으로 어려운 측면이 많습니다. 이 때문에, 원룸 등의 다세대 주택 전세일 경우에는 주택도시보증공사와 같은 보증사의 전세보증금 반환보증보험에 가입해 두는 것도 전세 보증금을 지킬 수 있는 좋은 방법입니다. 

 

주택도시보증공사의 전세보증금 반환 보증 보험 가입은 아래 사이트를 참고해주세요.

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

3. 전세 계약은 반드시 소유주인 집주인과 함께 집주인의 통장으로 전세금 입금하기

전세 계약서를 작성할 때는 반드시! 꼭! 집주인과 해야 합니다. 만약 집주인이 아닌 다른 대리인과 전세 계약서를 작성해야 하는 경우, 위임장과 인감증명서와 같은 관련 서류를 꼭 확인하고, 집주인과 전화로 대리인 여부를 확인해야 합니다. 

 

또한, 전세 계약금과 잔금은 등기부등본상의 집주인 명의 통장으로 입금을 해야합니다. 이것은 추후 전세금을 받지 못하는 경우, 전세금 미반환 소송 시, 증빙자료로 제출되기 때문인데 피치 못할 사정으로 통장 입금이 아닌 현금 전달일 경우 반드시 영수증을 받아두어야 합니다.

이미지 출처 : pxhere

 

4. 전세자금대출 불가 조건 미리 확인하기

전세로 들어갈 집의 전세금이 기존 거주지의 보증금보다 높을 경우, 전세자금대출이 필요한데 이 때, 전세자금대출이 가능한 조건을 미리 확인해야 합니다. 

 

최근의 관련 법에 따르면, 전세자금대출을 받으려는 본인과 배우자가 시가 9억원을 초과하는 주택을 소유하거나 부부합산 2주택 이상의 다주택자에 해당하는 경우, 전세자금대출 접수가 되더라도 자동으로 취소되어 대출이 불가합니다.

 

5. 임차권 등기명령 제도 미리 알아두기

전세 계약이 종료된 뒤, 전세 보증금을 집주인으로부터 돌려받지 못한 상태에서 부득이 이사를 먼저 가면서 기존 주소지에서 전출 처리되는 경우, 전세 보증금을 등기부등본에 기재해서 보증금 수령 선순위를 보호해주는 제도를 임차권 등기명령 제도라고 합니다. 이 제도를 활용하면 전세금을 날릴 위험을 조금이나마 줄일 수 있는데(최우선 순위가 은행일 경우 불리하기 때문) 법무사를 통해 설정을 해 둘 수 있습니다.

 

 

이렇게 5가지의 중요한 사항을 알아보았는데요. 

한 두푼도 아닌 소중한 전세금을 지키는 일은 자기가 아니면 챙겨줄 사람이 없기 때문에 반드시 꼭 숙지해두어야 하겠습니다. 

 

 

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